特區政府近日宣布正式成立「洪水橋產業園有限公司」，負責規劃、發展及營運洪水橋約23公頃產業用地，被視為北部都會區從概念走向落地的重要一棋，標誌香港城市發展模式由單一賣地供應，邁向主動創造產業載體的新階段。 在政府新聞網及發展局公布的詳情中可見，該公司由財政司司長法團全資擁有，將以企業化、具市場靈活性的方式推進產業園的建設和招商工作，目標在2026年年中正式投入運作，為香港經濟多元化、產業升級及北部都會區建設注入具體動能。 在全球產業鏈重組、區域競爭加劇的背景下，香港選擇透過設立專責公司，集中資源於洪水橋打造現代物流與專業服務樞紐，既回應了國家對香港「再工業化」「高端服務對接內地市場」的期望，也是香港自身經濟結構須要突破地產主導思維的理性選擇。
一直以來，本港新發展區多以傳統模式推進：政府規劃、收地、平整，再以「價高者得」方式招標，角色多局限於「土地供應者」，難以精準塑造所需產業結構；洪水橋產業園公司模式，正是在反思此一局限後作出的制度創新，它讓政府從單純「賣地」走向以長期營運和產業策劃為核心的「開發商＋營運商」雙重角色。 根據發展局公布，政府將把約23公頃產業用地批予新成立公司作長期持有與活化，其中首批約8公頃已具備開發條件，其餘用地亦會按工程進度陸續交付，公司可按不同階段需求靈活安排分期發展、分層出租或與市場合資合作，而非一次性拋售地皮，從而提升土地的產出效率。 更關鍵的是，產業園公司可主動申請城規改劃，為有關地段設定具針對性的「專屬地帶」及土地用途，例如加入人才公寓、研發設施、展銷空間等與產業高度互補的設施，打破以往純粹工業或商業用途的僵化框架，令用地配置真正圍繞產業需要，而非讓產業被動適應地積比與用途限制。
在整體北部都會區規劃中，洪水橋／厦村一帶早已被定位為「重點發展的現代服務業樞紐」，將承接北都內部人口與產業的連結，並銜接深圳前海、南山的創科及金融服務，成為深港產業合作的關鍵節點，而產業園公司的成立正是為了將這一定位落實為可操作的產業布局與招商策略。 根據最新公布，洪水橋產業園將集中發展現代物流、高端專業服務及與創科、跨境供應鏈相關的支援產業，政府並明確表示，會優先考慮受北都發展影響的棕地作業者，協助其在規範化、多層化的現代工業與物流大樓中「升級轉型」，既解決棕地作業與城市發展多年來的矛盾，也為本地中小企業提供新平台。 政府指出，新公司長遠目標是財政自負盈虧，但在初期會獲得政府起動資金及免地價批地等安排，以降低產業園啟動成本，讓公司更專注於產業組合設計與企業服務，例如提供一站式招商、協助企業處理規劃與審批、與金融機構共同設計針對性融資方案等，從而真正打造一個「有溫度的產業園」而非單純的工業地產項目。
從管治架構看，洪水橋產業園公司由財政司司長法團全資擁有，屬非法定公司形式，既可確保公共利益與政策方向，又可避免傳統法定機構在程序上較為僵硬的問題，提升對市場變化及企業需求的回應速度。 政府資料顯示，新公司的董事局成員橫跨發展局、財經事務及庫務局、商務及經濟發展局、創新科技及工業局及運輸及物流局等多個決策部門，反映當局有意透過跨局合作，將土地發展、產業政策、創科推廣及物流規劃等議題放在同一決策平台內處理，減少以往「各自為政」及部門之間協調成本高企的問題。 發展局並表示，將於2026年初公開招聘行政總裁及管理團隊，尋求具產業策劃、營運及招商經驗的專業人才加入，目標在同年年中正式投入運作，這種「官定方向、專業營運」的模式，有助在維持公共問責的同時，引入更貼近企業語言與產業節奏的管理文化，提升整體項目成功機率。
從區位上看，洪水橋位處珠三角西部通道樞紐，毗鄰深圳前海及深圳灣口岸，並位於未來港深西部鐵路及相關跨境基建的節點位置，若能充分發揮其地理優勢，完全有條件成為「前海—洪水橋服務走廊」的核心基地，讓專業服務、現代物流及創科應用在深港之間形成更緊密的雙向流動。 多份政府及政策文件均提到，北部都會區將與前海深港現代服務業合作區形成「雙引擎」，共同承擔服務國家高質量發展、推動大灣區內循環與雙循環的重要任務，而洪水橋產業園專注發展與供應鏈管理、跨境電商、冷鏈物流、法律及會計等專業服務相關的產業組合，正可與前海的金融及科技平台形成互補，令香港的國際專業服務更有效「前置」到內地市場門口。 在全球供應鏈重組、區域貿易格局不斷變化之際，香港若只依賴傳統維港兩岸的商業核心區難免面臨空間與成本瓶頸，而在北部都會區增設具跨境功能和現代物流硬件支援的產業園，不僅有助鞏固香港國際航運及貿易中心地位，亦能提升整體供應鏈的韌性，分散風險，這正是當前地緣政治環境下香港必須未雨綢繆的戰略選擇。
多年間，北部新界的大量棕地作業既支撐本港物流、建造、回收等基礎產業運作，亦與市區及新發展區規劃出現衝突，成為土地供應與環境管理的長期痛點，而洪水橋產業園公司的成立，正是提供一個有序疏導與升級轉型的平台，透過現代化、多層化的設施，容納原有棕地作業者及相關中小企，減少其在發展過程中「被迫遷」的不確定性與營運衝擊。 按政府公布，新公司將積極與受影響作業者溝通，在租金水平、設施設計及運作安排上作出銜接，並可透過政府提供的起動資金與政策支援，壓低初期進駐成本，令本地企業不致在升級轉型的過程中被邊緣化或被大型跨國企業壓倒，從而真正落實北都發展中的「以本地產業為本」原則。 若能善用產業園公司平台，結合創新科技應用，如智能倉儲管理、綠色物流、建造科技等，協助現有棕地行業提升效率和環境表現，不但可以釋放土地價值，更能讓過去被視為「粗放」的產業變身為具競爭力的現代產業鏈一環，這對維繫本地工業和技術工人隊伍，具有長遠意義。
在政策公布後，政商界普遍對成立洪水橋產業園公司表示歡迎，不少議員及北區社區領袖認為，此舉正正回應了社會期望北都「不要只起樓」，而是真正引入具質量的就業與產業機會的訴求，讓新區不再只是睡城，而是具完整產業與生活配套的功能社區。 立法會議員劉國勳就指出，以公司形式推動洪水橋發展具備更大靈活性，有助加快決策和招商步伐，並可針對產業需要制定條款，而非單靠傳統賣地機制，這種「政府主導、公司營運」的模式值得在北部都會區其他片區視乎實際情況推廣。 業界方面，現代物流、專業服務及創科相關企業均關注產業園在交通配套、海關與口岸協調、數據流通及稅務安排等細節上能否與內地及國際市場無縫對接，他們普遍對專責公司的成立抱有期待，認為如能在制度與配套上「一次過設計好」，將大大增加企業北上及擴張的信心。
從長遠看，洪水橋產業園有限公司不應只是單一項目的營運者，更應扮演北部都會區以至香港整體產業政策創新的「試驗田」，透過在土地、規劃、產業引導及企業服務上的探索，為日後在粉嶺北、古洞北、落馬洲河套區等地推行類似模式提供經驗與借鑑，讓「產業主導」不再停留於文件，而是在不同發展區中「複製＋優化」。 當然，制度創新必然伴隨風險與質疑，包括如何平衡公司自主與公共問責、如何避免資源被少數大型企業壟斷、如何確保中小企與勞工能在發展中真正受惠等，都考驗政府和公司管理層的決心與能力，但正因如此，更需要在起步之時，就以高透明度的治理架構、清晰的績效指標及公開的產業選擇原則，向社會交代，爭取市民及業界的持續支持。 若香港能把握這次在洪水橋的制度突破機會，真正將北部都會區建成一個以產業和創新為核心、與深圳及大灣區深度互補、為年輕人提供新發展空間的「國際創科與現代服務新城」，那麼，洪水橋產業園公司將不僅是一間新設的有限公司，而會成為香港走出「地產單軌」、邁向高質量發展新階段的重要里程碑，值得社會各界給予耐心與堅定的支持。